Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре

Деятельность Комиссии по рассмотрению споров регулируется Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г.№ 263 г. «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости…» с учетом изменений, внесенных Приказом Минэкономразвития России от 16 мая 2013 г. № 259 г. «О внесении изменений в Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров …» и Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Надо отметить, что действующая редакция закона об оценочной деятельности подразумевает значительные изменения в порядке действия комиссии, однако они вступят в действие только после принятия необходимых подзаконных актов. Хотя часть положений закона действуют уже сейчас.
Так, с июля 2014 года обращение в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой оценке стало для юридических лиц обязательным. Для физических лиц сохраняется возможность прямого обращения в суд.
Для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости заинтересованное лицо обращается в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. Комиссии действуют в каждом субъекте Российской Федерации. Персональный состав комиссии, адреса и режим их работы можно увидеть на сайте Росреестра.
Собственник или арендатор объекта недвижимости обращается в Комиссию с заявлением, к которому прикладывает:
• Кадастровую справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ее можно бесплатно получить в Росреестре, срок подготовки составляет обычно 5 рабочих дней;
• Нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости. Как правило, прикладывается нотариальная копия Свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Желательно ее сделать заранее, так как были случаи, когда выяснялось, что данный документ утерян, а его восстановление требует времени. Особенные трудности возникают при попытке оспорить кадастровую стоимость земельных участков, право на которые возникло в силу закона, например,когда была произведена сделка купли-продажи здания, а земельный участок находится в муниципальной собственности с заключенным договором аренды. Тогда возникает ситуация,при которой у собственника здания может не оказаться на руках правоустанавливающего документа.
• Отчет об оценке, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. Обратите внимание на обязательность предоставления отчета в электронном виде. На сегодняшний день не все оценщики оформили усиленную электронно-цифровую подпись,в связи с чем отчет не может быть подан в комиссию. Надо отметить, что в Росреестре до сих пор не утвержден Регламент, содержащий требования к форматам электронного документа, поэтому можно подавать отчет в любом формате, с любой подписью, на любом носителе (главное,чтобы был). Кстати проверить ЭЦП можно на сайте госуслуг совершенно бесплатно .
• Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа. К экспертному заключению в форме электронного документа справедливы все те же замечания, что и к отчету об оценке.
• Иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. По сути, секретарь Комиссии является первым фильтром на пути оспаривания кадастровой стоимости. Особенно его роль возрастает в конце года, когда вроде бы незначительная ошибка может привести к невозможности подачи заявления в налоговом периоде. К сожалению, не всегда и не во всех регионах секретари обладают высокой компетенцией и иногда не принимают документы, выдвигая надуманные требования. К счастью,эти препятствия можно преодолеть, проведя квалифицированную беседу.
Сроки рассмотрения.
Комиссия должна рассмотреть заявление в месячный срок.
В течение семи дней секретарь комиссии определяет дату рассмотрения заявления и уведомляет о ней членов комиссии, орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, и, собственно, заявителя. В случае необходимости привлекаются оценщики, как проводившие государственную кадастровую оценку так и определявшие рыночную стоимость для оспаривания.
На сегодняшний день Комиссия состоит из четырех членов:
• Представитель Управления Росреестра – обычно в ранге заместителя руководителя;
• Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» – в ранге заместителя директора филиала;
• Представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
• Представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Комиссия рассматривает заявление, если присутствует не менее половины ее членов.
В соответствии с действующим порядком комиссия сообщает о своем решении на заседании, после чего в течении пяти дней готовится мотивированное решение (в случае,если в удовлетворении заявления отказано).
Следует отметить, что если в 2012-2013 году наблюдался формальный – процессуальный подход к рассмотрению заявлений и поданных документов, когда комиссия фактически смотрела только на формальное соответствие пакета документов, то уже в 2014 году все чаще члены комиссии детально рассматривают отчеты об оценке и выносят свои суждения о качестве отчета не взирая на наличие положительного заключения эксперта СРО. При этом, так как комиссия не является судебным органом, то у заявителя практически отсутствует реальная возможность отстаивать свое мнение в комиссии.
Также в 2014 году сформировалась практика оспаривания решений комиссии об установлении в качестве кадастровой стоимости рыночной со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления.
В случае принятия комиссией отрицательного решения заявитель получает право обратиться в суд.