Порядок оценки стоимости при оспаривании кадастровой стоимости

Если землевладельц считает что кадастровая стоимость его земельного участка или объекта капитального строительства завышена, то в соответствии с законом он имеет полное право установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта.

Обращение в оценочную компанию

Рыночную стоимость объекта недвижимости в России может официально подтвердить только оценщик. Напомним, что в соответствии с законом оценщик должен быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и иметь действующий полис страхования свой профессиональной ответственности. При этом для вступление в СРО требуется иметь специальное образование и не иметь судимости, а ответственность должна быть застрахована не менее чем на 300 000 рублей. Как правило, оценщики действуют от имени оценочной компании с которой у них заключен трудовой договор.Таким образом, процедура оспаривания кадастровой стоимости начинается с обращения в оценочную компанию. Фактически для оценочных компаний, которые профессионально занимаются оспариванием кадастровой стоимости стало привычным предоставлять клиенту на первичной консультации ориентировочный расчет рыночной стоимости, из которого можно сделать вывод о предполагаемой экономической выгоде. На сегодняшний день по закону кадастровая оценка не может производится чаще, чем один раз в три года и не реже, чем раз в пять лет. Соответственно расчет экономической выгоды обычно проводиться на весь предполагаемый период действия кадастровой оценки. Данный этап может не состояться, если оценке подвергается очень специфический объект, предварительную стоимость которого невозможно определить без проведения серьезной работы. Если предполагаемый результат устраивает стороны, то заключается договор, и оценщики приступают к оценке.

Документы, необходимые для оценки

Оценка стоимости, как правило, начинается со сбора и анализа документов. Землевладелец предоставляет оценщику следующие документы:
• Справку о кадастровой стоимости объекта, подлежащего переоценки.
• Правоудостоверяющие (свидетельство о праве собственности) или, реже, правоустанавливающие документы (акт приватизации, договор купли продажи), при этом как на земельный участок, так и на имеющиеся улучшение (находящиеся на участке здания и сооружения)
• Технические документы на недвижимость (кадастровый паспорт, технический паспорт и пр.)
• Справку о балансовой стоимости
• В отдельных случаях оценщик запрашивает информацию об эксплуатационных издержках.

Справка о кадастровой стоимости объекта является исключительно важным документом, так как из нее оценщик видит, на какую дату следует производить оценку. В подавляющей массе объекты попадают в перечень, используемый при проведении государственной кадастровой оценки. Тогда датой оценки становиться дата, на которую сформирован данный перечень. Однако не редки случаи, когда впоследствии с объектом происходят изменения (например, раздел или слияние участков). В током случае, с точки зрения кадастрового учета происходит уничтожение старого объекта и возникновение нового, по которому кадастровая стоимость устанавливается по особым правилам (чаще исходя из средней по кварталу). В таком случае датой на которую производится оценка стоимости с становиться дата, указанная справке. Это важно помнить в связи с тем, что до того момента, когда данная категория дел была отнята у Арбитражных судов существовала противоречивая практика по данному вопросу.

Осмотр объекта оценки и составление отчета

После проведения анализа документов оценщик или привлекаемый специалист производит осмотр объекта. Целью осмотра является, во-первых, определение фактического соответствия объекта предоставленной документации, во-вторых установление технического состояния объекта для дальнейшего расчета величины его физического износа, а в-третьих выявление дополнительных ценообразующих факторов, которые могут повлиять на конечную стоимость объекта оценки.
После проведения осмотра объекта оценщик приступает к расчету его стоимости. При расчете стоимости оценщик обязан использовать три подхода:
• Затратный (отражает позицию продавца)
• Сравнительный (отражает позицию рынка)
• Доходный (отражает позицию покупателя)
При оценке земельного участка затратный подход как правило не применяется.
В рамках подходов оценщик может применять различные методы.
После расчета в рамках подходов оценщик производит к согласованию и получает итоговую стоимость объекта.
Затем оценщик приступает собственно к составлению отчета об оценке. В данном отчете оценщик описывает состояние рынка, объекта оценки, производит описание методики расчетов и приводит собственно эти расчеты. Так же, как правило, к отчету прилагаются фототаблицы объекта оценки, копии предоставленных документов и скриншоты использованной в отчете информации.
Подготовленный отчет, если полученная в нем стоимость объекта отличается от кадастровой стоимости более чем на 30%, отправляется на экспертизу в СРО