Государственная кадастровая оценка. Краткий анализ от МДЦ.

В продолжении темы нового закона о государственной кадастровой оценке принятый Государственной Думой от 22 июня 2016 года.

Почему у нас все сомнительного качества законы принимаются Государственной Думой «на флажке»? Потому что это очень нужно, например, Правительству РФ.
Даже беглое ознакомление с законом №237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» позволяет заметить, что его списали с закона об оценочной деятельности №135-ФЗ, заменив при этом оценщиков «независимых» на «государственных».
Итак, главное, что понятно из закона «О государственной кадастровой оценке», что ничего не понятно. Так как все «тонкие моменты» будут решаться в подзаконных актах. Общая же картина нововведений такова:

Кадастровая стоимость определяется «бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации (далее – ГБУ). ГБУ определяет кадастровую стоимость как при ГКО, так и по вновь учтенным и изменённым участкам; исправляет ошибки, допущенные при ГКО». Из нового – на регулярной основе осуществляет работу по «сбору, обработке, систематизацию и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости».
Надзор за деятельностью ГБУ осуществляет орган регистрации прав (т.е. на сегодня Росреестр). Очень интересно, что убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения.
Декларируется «независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки», хотя фактически открытость процедур, относительно существовавшей ранее системы снизилась, а говорить о независимости учреждения, которое создается и финансируется заказчиком ГКО можно только условно. Немного об «открытости». Для публичного обсуждения, перед принятием результатов, выкладывается не отчет об оценке, а информация об объектах недвижимости, включенных в перечень; информация о характеристиках их, и (внимание!) странное «описание процесса определения кадастровой стоимости». Что это такое и как с этим можно бороться, совершенно не понятно. Можно предположить, что по сути это может оказаться «черным ящиком». При этом, как следует из буквы закона, замечание к промежуточным отчетным документам можно дать только по частным вопросам, конкретному участку, а не, например, по всей группе.
Основным посылом принятия этого закона является борьба за качество ГКО, и это похвально. Высокое качество кадастровой оценки может быть достигнуто в том числе и за счет уровня профессионализма работников ГБУ. Однако требования к профессиональной компетенции работников, проводящих оценку в законе снижены. Они должны лишь иметь опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, не менее трех лет на день приема на работу. В большинстве регионов РФ отсутствуют специалисты по проведению ГКО, кроме того ставки тарифных сеток бюджетных учреждений достаточно низки, а значит завтра в ГБУ наберут оценщиков квартир и они начнут «качественно» проводить ГКО. Важно, что ГБУ напрямую запрещено привлекать иных лиц, помимо работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости. Похвально, что ГБУ не вправе проводить независимую оценку, а ее работники «осуществлять деятельность, направленную на установление рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости».
Периодичность проведения оценки осталась прежней, но появилась возможность проведения внеочередной ГКО «в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте РФ на тридцать и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки».
Законодатель изначально допускает, что ГБУ при проведении кадастровой оценки допустит значительное количество ошибок, и в законе прописан механизм исправления ошибок, согласно которого само ГБУ определяет, является ли ошибка единичной или системной, и только оно может либо пересчитать налогоплательщику кадастровую стоимость либо отказать ему. Таким образом, в законе заложен коррупционный механизм решения проблем налогоплательщиков.
Оспаривание опять меняется. Обращение в комиссию перестает быть обязательным перед обращением в суд. Это особенно полезно в тех регионах, в которых комиссии «режут» все. Особо мило, что комиссии в субъекте создаются по желанию субъекта.В состав комиссии входят:

один представитель уполномоченного органа субъекта РФ;
один представитель органа регистрации прав;
один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте РФ;
а так же могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов. Т.е., по идее, состав комиссий должен быть более лояльным к налогоплательщикам, по сравнению с действующими комиссиями.

Таким образом, правила игры по государственной кадастровой оценке в очередной раз меняются. Теперь оценка будет проводиться государственными, а не независимыми оценщиками, следовательно, независимости оценки ожидать не стоит, процедура оценки становится более закрытой. При этом в случае создания комиссий по оспариванию результатов оценки в регионах возможно их лояльное отношение к заявителям.

Скачать (PDF, 391KB)

Подробная информация на сайте netpereplate.ru